Vài năm trước, việc mua chung cư rồi cho thuê lại rất khởi sắc vì lợi nhuận xấp xỉ lãi ngân hàng, đồng thời vừa được sở hữu căn hộ. Cùng Mahaland.vn tìm hiểu chi tiết bên dưới!
Qua thời kiếm lợi khủng từ việc cho thuê lại chung cư
Nhiều nhà đầu tư gần đây đang dần rời bỏ thị trường căn hộ chung cư cho thuê vì ế khách, vốn cao, giá thuê giảm để chuyển sang kênh sinh lời khác. Liệu trong thời gian tới thị trường này có thể phát triển lại?
Mô hình đầu tư này bắt đầu từ 2010-2012 với các dự án bàn giao ở Bình Thạnh, quận 2; nở rộ trong giai đoạn 2014-2016 (với các dự án bàn giao ở quận 2, quận 7, TP HCM), đạt đỉnh trong giai đoạn 2017-2018 - thời điểm bùng nổ căn hộ... Sự phát triển của mô hình này đến từ một số nguyên nhân:
1. Dễ nhận thấy, trong giai đoạn 2010-2016, lãi vốn (chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào) của thị trường bất động sản ở hầu hết phân khúc gần như đi ngang, chỉ tăng thêm chút đỉnh phần trượt giá.
Do đó, mô hình tăng thu nhập từ dòng tiền cho thuê thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.
2. Kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá với một loại hình sản phẩm bất động sản "lãi vốn kết hợp dòng tiền" mới xuất hiện trong giai đoạn thị trường đi ngang 2010-2015.
3. Do vừa mới xuất hiện trên thị trường, nguồn cung chưa nhiều, giá mua căn hộ chưa cao, nên tỷ suất lợi nhuận "cho thuê trên giá trị tài sản" đạt mức 6%/ năm, xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng, trong khi vẫn sở hữu được bất động sản, không phải giữ tiền mặt bị mất giá.
Ví dụ: Một căn chung cư 2,5 tỷ có thể cho thuê được 15 triệu đồng một tháng, tương đương 180 triệu đồng một năm, trừ đi 20% chi phí (phí môi giới, phí trang trí, tỷ lệ trống) thì nhà đầu tư thu về 144 triệu mỗi năm, đạt tỷ suất lợi nhuận xấp xỉ 5.75%. Nhiều bạn sales bán căn hộ không trừ đi chi phí mà lập lờ luôn "doanh thu tối đa" = "thu nhập" để quảng cáo tỷ suất lợi nhuận lên đến 7.2% mỗi năm.
4. Mô hình đầu tư "mua căn hộ chung cư cho thuê vừa tăng giá căn hộ vừa có dòng tiền cho thuê hàng tháng" được các chủ đầu tư dùng làm key selling point, đẩy mạnh quảng cáo PR để bán hàng làm tăng sức nóng về thị trường này.
5. Giai đoạn 2015-2018, mô hình kinh doanh "thuê căn hộ chung cư - trang trí- cho thuê lại" bùng nổ cũng góp phần làm thị trường "nóng bỏng". Các bạn sales bán căn hộ cũng rất mạnh dạn tự tin cam kết thuê lại hoặc kết nối thuê lại cho người đầu tư căn hộ.
Nhưng từ sau 2018, các nhà đầu tư này bắt đầu phát hiện ra một số vấn đề với mô hình này:
1. Giai đoạn 2016 - 2018 là giai đoạn thị trường bất động sản bật tăng phi mã ở tất cả các phân khúc. Đất nền ở vùng ven và tỉnh tăng gấp 3-5 lần. Nhà phố - phân khúc thường có sự ổn định nhất về giá cũng tăng trung bình 2 đến 3 lần.
Trong khi đó, các căn chung cư sau khi đã được bàn giao vào ở thì giá gần như tiếp tục đi ngang và chỉ tăng không đáng kể theo trượt giá. Lúc này, dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn không bù đắp nổi sự thua kém về mức độ tăng giá so với các phân khúc bất động sản khác.
Ví dụ chung cư có thu nhập cho thuê 6% một năm, trong năm năm chỉ khoảng 30%, vẫn kém xa các phân khúc kia tăng 200%-500%. Do đó nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng chuyển dần sang các phân khúc cho lợi nhuận lãi vốn cao hơn.
2. Khi dự án đang được xây dựng thì giá vẫn tăng theo từng tiến độ, theo các block mở bán sau, và các hoạt động bán chênh từ nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng sau khi căn hộ được bàn giao và đi vào hoạt động, nhà đầu tư vỡ mộng với kỳ vọng tăng giá.
3. Thị trường bất động sản bật tăng nên giá mở bán của các chung cư mới cũng bật tăng theo. Ví dụ thời điểm 2012-2014 chung cư hạng khá chỉ có giá 35-40 triệu đồng một m2, thì cũng phân khúc này nếu mở bán từ 2018 có giá không dưới 60 triệu đồng một m2. Trong khi giá cho thuê không tăng theo kịp, chưa kể nguồn cung căn hộ chung cư ngày càng nhiều cũng góp phần níu chân giá cho thuê.
Điều này làm tỷ suất lợi nhuận "cho thuê trên giá trị tài sản" giảm xuống chỉ còn 3.5-4.5% mỗi năm. Ví dụ chỉ với số tiền 14 triệu một tháng, lúc này người đi thuê có thể thuê căn chung cư 70m2 ở quận 4 trị giá 3,5 tỷ, tỷ suất lợi nhuận "cho thuê trên giá trị tài sản" chỉ còn khoảng 3.84%/năm.
Hay một căn hộ 70m2 ở quận 7 có giá bán 2,8 tỷ, cho thuê được 12 triệu đồng một tháng, tỷ suất lợi nhuận chỉ còn 4.1% mỗi năm.
Chưa kể thời gian bị trống chờ kiếm khách thuê giờ cũng lâu hơn nhiều trước đây.
4. Những nhà đầu tư thích dòng tiền cho thuê cũng dần thất vọng khi giá cho thuê thực tế kém xa so với thời điểm họ nghe từ chủ đầu tư, sales để ra quyết định đầu tư.
Ví dụ họ quyết định đầu tư một căn hộ trị giá bốn tỷ vì kỳ vọng dòng tiền cho thuê 25 triệu đồng một tháng như giới thiệu của sales, đạt tỷ suất lợi nhuận "cho thuê trên giá trị tài sản" khoảng 6%/ mỗi năm, bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng.
Tuy nhiên, thực tế đi vào khai thác thì giá 25 triệu phải chấp nhận thời gian trống dài để kiếm khách, khách thuê cũng không ở ổn định, trong khi mức cho thuê ổn định lâu dài chỉ là 20 triệu, đạt 4.8% mỗi năm.
5. Khách thuê chung cư đa phần đều yêu cầu có sẵn trang thiết bị nội thất, nên các nhà đầu tư cũng phải cạnh tranh nhau gay gắt trong việc trang bị này.
Nhưng khác với các vật dụng do chủ nhà vừa sử dụng cẩn thận vừa tự giữ gìn bảo quản, các đồ dùng thiết bị cho khách thuê sử dụng cũng mau hư hỏng xuống cấp hơn nhiều. Và sau 5 năm kinh doanh cho thuê, các nhà đầu tư bắt đầu đối mặt với vấn đề "xuống cấp đồ nội thất, trang thiết bị phải thay mới", điều mà khi tính toán tỷ suất lợi nhuận họ chưa nghĩ tới.
6. Vì mô hình "thuê căn hộ chung cư - sửa chữa - cho thuê lại" không còn lãi như kỳ vọng ban đầu nên nhiều cá nhân và đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ dần rời cuộc chơi, chỉ còn lại những đơn vị lớn đủ tiềm lực trụ nổi.
7. Bên cạnh việc các nhà đầu tư dần nhận thấy những điểm bất cập, thì sau vài năm phát triển, mô hình này không còn mới mẻ, việc cho thuê khó hơn, tỷ suất lợi nhuận không còn cao như trước, nên chủ đầu tư và sales cũng ít dùng làm điểm nhấn bán hàng để quảng cáo truyền thông.
Với những vấn đề trên, thực tế mô hình đầu tư "mua căn hộ chung cư cho thuê" tự nó đã dần giảm sức hút từ cuối 2018. Dịch bệnh bùng phát từ đầu 2020 chỉ là giọt nước tràn ly làm bộc lộ rõ thêm nhược điểm và góp phần thúc đẩy mô hình này sớm thoái trào.
Các bước cần lưu ý khi mua bán căn hộ quận 4
Khi mua bán căn hộ quận 4, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chính bản thân mình, bạn cần ghi nhớ và thực hiện các lưu ý được Mahaland tổng hợp và khuyến nghị bên dưới:
- Bước 1: Đảm bảo đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý.
- Bước 2: Lựa chọn bên môi giới bất động sản uy tín.
- Bước 3: Xác định giá mua bán căn hộ quận 4 phù hợp.
- Bước 4: Thương lượng, thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán căn hộ quận 4.
Cụ thể như sau:
Đảm bảo đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý
Các loại giấy tờ pháp lý là cơ sở đảm bảo tính an toàn của giao dịch mua bán căn hộ quận 4. Đứng ở góc nhìn người mua, một căn hộ có đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý cần thiết sẽ tạo được cảm giác tin tưởng và giúp người mua an tâm, dễ đưa ra quyết định xuống tiền hơn.
Về phía người bán, khi chuẩn bị được đầy đủ giấy tờ của căn hộ quận 4 thì sẽ dễ dàng tìm được khách mua, dễ ký kết được hợp đồng và tránh những mâu thuẫn, tranh chấp không đáng có về sau này.
Xem thêm: Vì sao nên mua bán căn hộ quận 4?
Lựa chọn bên môi giới bất động sản uy tín
Mua bán căn hộ quận 4 là giao dịch có giá trị lớn, chính vì vậy, không phải lúc nào người bán cũng có thể nhanh chóng tìm được khách hàng có đủ khả năng tài chính để mua căn hộ. Việc tìm và chọn được một công ty, một sàn môi giới uy tín là mẹo hữu ích giúp việc mua bán trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn.
Các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản có lợi thế nhờ nguồn khách hàng sẵn có, đội ngũ chuyên viên tư vấn am hiểu về thị trường khu vực giúp người bán có thể nhanh chóng tiếp cận được đến những khách hàng tiềm năng, hỗ trợ và theo sát khách hàng để dễ dàng giải quyết những vấn đề liên quan đến mặt pháp lý và thủ tục.
Hãy thử trải nghiệm đăng tin hoặc tìm kiếm thông tin mua bán căn hộ quận 4 tại trang chủ Mahaland.vn của chúng tôi, đây là trang đăng tin bất động sản chính chủ uy tín giúp bạn dễ dàng tham khảo giá cả thị trường, tra cứu thông tin nhanh chóng và chính xác, đảm bảo thực hiện giao dịch an toàn.
Xem thêm về:
Xác định giá mua bán căn hộ quận 4 phù hợp
Xác định giá mua bán căn hộ quận 4 phù hợp giúp bạn dễ dàng điều chỉnh kế hoạch tài chính cũng như đưa ra quyết định hợp lý nhất cho mình. Sau đây Mahaland xin gợi ý đến bạn những phương pháp giúp so sánh và định giá căn hộ chính xác nhất:
- Tham khảo bảng giá đất được quy định bởi UBND cấp tỉnh tại văn phòng UBND cấp quận, huyện
- Tìm hiểu những dự án căn hộ khác cùng phân khúc mà bạn đang hướng đến để xem mức giá trung bình là bao nhiêu
- Với các loại hình dự án mua bán căn hộ quận 4 mà bạn quan tâm, hãy tham khảo nhiều tin đăng bán các căn hộ khác nhau để dễ so sánh và cân nhắc, lựa chọn.
Thương lượng, thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán căn hộ quận 4
Trong quá trình thương lượng, thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán căn hộ quận 4, có một số vấn đề sau đây bạn cần xác minh làm rõ:
- Phí đặt cọc mua bán căn hộ quận 4 là bao nhiêu và điều khoản đền bù khi một trong hai bên vi phạm có hợp lý chưa.
- Giá bán căn hộ quận 4, hình thức thanh toán, thời gian thanh toán và những điều khoản liên quan.
Người nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đối với giao dịch này là ai? Thông thường, nghĩa vụ của bên bán là nộp thuế thu nhập cá nhân, còn bên mua sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ cho Nhà nước trước khi được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, luật pháp không có quy định bắt buộc về người thực hiện nghĩa vụ này nên hai bên có thể tự thỏa thuận và đưa ra quyết định mà cả hai đều cảm thấy hợp lý.
Đừng quên theo dõi các thông tin về mua bán nhà đất, mua bán căn hộ và đăng tin bán nhà đất tại Mahaland.vn khi có nhu cầu nhé!
Tìm hiểu thêm:
Nguồn tham khảo: https://vnexpress.net
Post A Comment:
0 comments: