Rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng

 Khi các văn phòng Thừa phát lại mọc lên ngày càng nhiều, người dân cũng trở nên quen thuộc hơn với vi bằng. Tuy nhiên, không ít người đang hiểu sai về giá trị pháp lý của vi bằng nên chấp nhận mua nhà qua văn phòng thừa phát lại mà không biết điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

1. Nhà vi bằng là gì?

Nhà vi bằng là thuật ngữ dùng để chỉ loại hình nhà được mua bán qua tờ kê khai có tên gọi là vi bằng. Trong nội dung của vi bằng sẽ tường thuật hành vi trao đổi tiền bạc và giấy tờ của hai bên đương sự.

Theo Mahaland.vn, điều cần lưu ý là vi bằng tuyệt đối không phải là văn bản có khả năng chứng thực việc mua bán tài sản, kể cả mua bán nhà, đất. Đây chỉ là bằng chứng cho thấy có một thỏa thuận, giao dịch giữa hai bên, không nhất thiết là cơ sở để sang tên chính chủ cho người mua.

Chính vì vậy, nếu bạn đang có ý định mua nhà vi bằng, hãy cân nhắc thật kỹ vì rất dễ rơi vào những rắc rối, hệ lụy sau này. 

Bạn có thể tham khảo nhà vi bằng là gì thông qua bài viết này.

Xét trên phương diện pháp lý, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi lại những tình tiết, hành vi. Vi bằng chỉ được sử dụng làm chứng cứ trong việc xét xử và trong các quan hệ pháp luật khác. 

2. Vi bằng không có giá trị như Hợp đồng công chứng

Theo Điều 2 Nghị định 08/2020 của Chính phủ, vi bằng thực chất là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Vi bằng khác hoàn toàn với công chứng. Bởi công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.

Điều 36 Nghị định 08/2020 của Chính phủ cũng khẳng định: 

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Vì vậy, khi mua nhà đất qua vi bằng, người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Xem thêm:

• Mua bán nhà đất
• Mua bán căn hộ

3. Rủi ro khi mua nhà có Sổ đỏ qua vi bằng

Đầu tiên, khi mua bán nhà đất qua vi bằng mà không ký hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, người mua không thể sang tên Sổ đỏ.

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Ngoài ra, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

- Đơn đăng ký biến động;

- Bản gốc Sổ đỏ;

- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Khi người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ.

Nghĩa là, nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng người mua không có quyền sử dụng đất.

Điều này dẫn đến hàng loạt các rủi ro khác như dễ xảy ra tranh chấp hay không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó…

Xem thêm:

• Phân biệt vi bằng với văn bản công chứng
• Giá trị pháp lý của vi bằng
• Phạm vi lập vi bằng
• Những câu hỏi thường gặp khi mua nhà vi bằng là gì?

4. Thủ tục lập vi bằng

1. Cá nhân, tổ chức muốn lập vi bằng cần trao đổi và thỏa thuận với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng.
2. Việc lập vi bằng phải do chính Thừa phát lại tự thực hiện. Thư ký nghiệp vụ của Thừa phát lại sẽ hỗ trợ Thừa phát lại soạn thảo vi bằng nhưng Thừa phát lại phải là người trực tiếp chứng kiến ​​và chịu trách nhiệm về  bản vi bằng của mình.
3. Vi bằng chỉ được công nhận hợp pháp khi ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận của Thừa phát lại phải hoàn toàn là những ghi chép khách quan, trung thực, không mang ý kiến hay tình cảm cá nhân. 
4. Vi bằng sẽ được lập thành 03 bản chính: Trong đó bao gồm 01 bản sao sẽ được giao cho đương sự đưa ra yêu cầu thành lập vi bằng; 01 bản gửi về Bộ Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh để đăng ký trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày cấp; 01 bản lưu tại Văn phòng Thừa phát lại nhằm làm chứng cứ đối chiếu khi cần thiết.
5. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được yêu cầu đăng ký, Bộ Tư pháp tiến hành thẩm tra và đăng ký vào sổ đăng ký vi bằng. Vi bằng sẽ được coi là hợp lệ và có giá trị pháp lý khi đã được đăng ký với Sở Tư pháp.
6. Việc cấp bản sao của vi bằng phải do văn phòng Thừa phát lại - nơi lưu trữ vi bằng thực hiện. Tất cả những bản sao vi bằng nếu không được cấp phát bởi Thừa phát lại thì không có giá trị pháp lý. 

5. Rủi ro khi mua nhà không có Sổ đỏ qua vi bằng

Trước tiên, LuatVietnam khẳng định, mua bán nhà đất không có giấy tờ, bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp; không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không.

Việc chấp nhận mua bán nhà, đất qua vi bằng không làm giảm bớt những rủi ro này.

Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

Cũng không ít trường hợp, chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, trong khi, thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác.

Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.

Xem thêm:

• mua bán căn hộ quận 7
• mua bán căn hộ quận 2
• mua bán căn hộ quận 8
• mua bán căn hộ quận 9
• mua bán căn hộ quận 4

Nguồn tham khảo: LuatVietnam