Nhà vi bằng: Không có giá trị khi mua bán nhà đất

Hiện nay, nhiều nhà đất được mua bán bằng giấy tay thông qua vi bằng đa phần là trường hợp sổ hồng chung hoặc đất đang thế chấp ngân hàng hay nhà xây dựng sai phép…Có những người biết tính pháp lý khi mua nhà bằng hình thức vi bằng nhưng vì không đủ tiền mua nên đã mạo hiểm chọn cách giao dịch đầy rủi ro này. Tuy nhiên, cũng không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do thừa phát lại lập như là một giao dịch mua bán hợp pháp. Cách hiểu này là hoàn toàn sai! Cùng trang chuyên tin tức thị trường bất động sản Mahaland.vn tìm hiểu ngay bên dưới!

Thừa phát lại từ chối lập vi bằng giao dịch nhà đất

Trao đổi với PV, ông Lê Mạnh Hùng, Trưởng Văn phòng Thừa phát lại TP.HCM, cho biết hiện nay văn phòng đang từ chối đối với những khách hàng đến văn phòng để yêu cầu lập vi bằng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, đây là một trong những trường hợp không được lập vi bằng theo quy định tại khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020.

Thông tin thêm, ông Hùng cũng cho biết Nghị định 08/2020 có hiệu lực từ ngày 24-2-2020, tuy nhiên trước khi nghị định này chính thức có hiệu lực thì một số văn phòng thừa phát lại cũng đã không nhận lập vi bằng liên quan đến việc mua bán nhà đất.

“Tôi cho rằng quy định thừa phát lại không được lập vi bằng đối với những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là hợp lý và cần thiết. Bởi trong Luật Đất đai hiện nay cũng đã có quy định rất rõ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản, được công chứng và phải có giấy tờ hợp lệ. Trong khi đó, vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng.

Giá trị của vi bằng là lập ra để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân và là nguồn chứng cứ để tòa xem xét khi giải quyết vụ án. Vì vậy mà trước đây người dân khi thực hiện giao dịch mua nhà vi bằng thường đối diện với những rủi ro không lường trước được” - ông Hùng chia sẻ.

Vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng

Đồng tình với ông Hùng, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư TP.HCM, phân tích theo Điều 28 Nghị định 61/2009, vi bằng là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Điều 37 Nghị định 08/2020 quy định các trường hợp không được lập vi bằng. Chẳng hạn như thừa phát lại không được lập vi bằng trong trường hợp xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Thừa phát lại cũng không được lập vi bằng trong trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Luật sư Hậu thông tin: Trước đây, có một số văn phòng thừa phát lại lập vi bằng chứng kiến việc mua bán và giao nhận tiền liên quan đến bất động sản. Về sau, việc lập vi bằng như vậy đã bị một số người dân nhầm tưởng đây là hợp đồng mua bán nhà đất. Từ đó phát sinh nhiều hệ lụy.

Chính vì vậy, Sở Tư pháp TP.HCM đã có văn bản nhắc tất cả văn phòng thừa phát lại trên địa bàn TP về vấn đề này. Cụ thể, thừa phát lại không được cố tình lập vi bằng việc mua bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận tiền hoặc lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.

Người dân cần lưu ý điều này để mình không trở thành người vi phạm pháp luật hoặc là nạn nhân.

Tìm hiểu thêm:

• Vi bằng nhà đất là gì
• Vi bằng nhà đất

Những câu hỏi thường gặp khi mua nhà vi bằng là gì?

Có lẽ phần thông tin bên trên đã giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về khái niệm vi bằng. Tiếp theo, ở phần này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu những câu hỏi thường gặp như mua nhà vi bằng là gì, có nên mua nhà vi bằng không,... và đưa ra câu trả lời xác đáng, cụ thể nhất: 

Thừa phát lại là gì?

Thừa phát lại là người được nhà nước bổ nhiệm thực hiện một số công việc về thi hành án dân sự, dịch vụ văn bản, lập vi bằng và các công việc khác tuân theo quy định của pháp luật đang có giá trị hiện hành. 

Vì vậy, một mặt Thừa phát lại không phải là công chức, không phải là người khoác áo của nhà nước, mặt khác Thừa phát lại được nhà nước lựa chọn theo những tiêu chuẩn khắt khe và bổ nhiệm làm công việc thuộc thẩm quyền của mình. Khi thực hiện các nhiệm vụ này, Thừa phát lại được giao quyền thực hiện quyền lực của nhà nước.

Thừa phát lại có công dụng gì?

1. Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án, Cơ quan xét xử dân sự.
2. Lập vi bằng theo mong muốn của cá nhân, tổ chức, đoàn thể.
3. Kiểm tra các điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự.
4. Trực tiếp tổ chức thi hành bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự.

Thừa phát lại không có thẩm quyền làm những việc gì?

1. Không tiết lộ thông tin về việc thực hiện công việc của Thừa phát lại, trừ những trường hợp được pháp luật cho phép.
2. Không được đòi hỏi những lợi ích vật chất ngoài chi phí đã được ghi nhận trong hợp đồng.
3. Không được nhận thực hiện những văn bản vi bằng liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình.
4. Các công việc không tuân theo và không phù hợp với quy định của pháp luật.

Những trường hợp nào có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng?

1. Xác nhận tình trạng nhà ở liền kề trước khi xây dựng công trình;
2. Xác nhận tình hình của nhà trước khi cho thuê nhà;
3. Xác nhận hiện trạng nhà khi mua nhà đất;
4. Xác nhận tình trạng trong trường hợp nhà, đất của đương sự bị lấn chiếm;
5. Xác nhận việc chiếm giữ nhà, văn phòng và các tài sản khác bất hợp pháp;
6. Xác nhận tình trạng của tài sản trước khi ly hôn, thừa kế;
7. Xác nhận sản phẩm giả mạo được bày bán trong các cơ sở thương mại và thương mại;
8. Xác nhận tình trạng giao hàng kém chất lượng;
9. Xác nhận những hoạt động cạnh tranh không lành mạnh;
10. Xác nhận việc tổ chức cuộc họp của Đại hội đồng cổ đông;
11. Xác nhận mức độ ô nhiễm;
12. Xác nhận việc thi công công trình chậm tiến độ;
13. Xác nhận tình trạng công việc nghiệm thu;
14. Xác nhận các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực công nghệ thông tin, báo chí, phát thanh, truyền hình như: đưa thông tin sai sự thật; đưa thông tin mà không được phép của người có thẩm quyền; vu khống…
15. Chứng thực các giao dịch không thuộc thẩm quyền công chứng của cơ quan công chứng theo quy định của pháp luật; những việc không nằm trong thẩm quyền của UBND các cấp;
16. Xác nhận các tình trạng gây ảnh hưởng tới cá nhân, tổ chức do người khác gây ra;
17. Xác nhận việc từ chối thực hiện công việc của cá nhân, tổ chức mà theo quy định của pháp luật, cá nhân, tổ chức này phải thực hiện;
18. Xác nhận các tình tiết pháp lý khác do pháp luật quy định.

Nhà vi bằng có làm sổ được không?

Theo quy định pháp luật, người làm thủ tục xin được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải chuẩn bị một bộ hồ sơ để nộp đến cơ quan có thẩm quyền (có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện).

Bộ hồ sơ cơ bản bao gồm: Đơn đăng ký theo mẫu số 04a/ĐK, chứng từ chứng minh về nghĩa vụ tài chính (nếu có) và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đai theo quy định tại Điều khoản 100 của Bộ Luật Đất đai và Điều 18 theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Trong đó, các giấy tờ được sử dụng nhằm chứng minh quyền hạn sử dụng đất thường là các giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp (bao gồm quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định giải quyết tranh chấp….), các giấy tờ chứng minh giao dịch (giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho…)… và đặc biệt các loại giấy tờ yêu cầu này không bao gồm văn bản vi bằng.

Như vậy, nhà vi bằng KHÔNG THỂ làm sổ, vì theo quy định tại điều khoản này thì vi bằng không được thừa nhận là một trong các giấy tờ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Giá trị pháp lý của nhà vi bằng là gì? Có được sử dụng để vay thế chấp không? 

Căn cứ quy định về việc vay thế chấp, cầm cố bất động sản, bảo lãnh vay vốn ngân hàng thì tài sản cầm cố đối với tổ chức cho vay tín dụng bao gồm:

1. Tài sản thế chấp vay vốn của Tổ chức cho vay tín dụng là bất động sản có khả năng chuyển nhượng, mua bán được một cách dễ dàng, cụ thể là:
   • a) Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả tài sản là nhà ở và công trình xây dựng liền kề.
   • b) Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm, giá trị của hợp đồng bảo hiểm cũng được coi như một phần tài sản thế chấp.
   • c) Các cơ sở sản xuất, thương mại như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho,... và các dụng cụ, máy móc, thiết bị gắn liền. 
   • d) Các tài sản khác đúng với quy định của pháp luật.
2. Quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh khác từ bất động sản được thế chấp thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Căn cứ vào các quy định trên, câu trả lời cho câu hỏi “Nhà vi bằng có vay vốn được không?” hay “Giá trị vay vốn của nhà vi bằng là gì?” đã được trả lời. 

Có thể thấy, việc công chứng vi bằng không được coi như một loại tài sản thế chấp dựa trên quan điểm pháp luật hiện hành. Công chứng vi bằng chỉ là một văn bản có giá trị chứng cứ giúp bảo vệ quyền lợi của các đương sự trước pháp luật. 

Vi bằng sẽ không có giá trị về mặt pháp lý để được coi là tài sản thế chấp. Vì vậy, không thể sử dụng vi bằng công chứng để làm tài sản thế chấp vay ngân hàng được.

Có nên mua nhà vi bằng không?

Hiện tượng mua nhà qua vi bằng đang phát triển mạnh trong thời gian gần đây. Khi bạn search từ khóa “mua nhà vi bằng” trên Google sẽ có khoảng 232.000.000 kết quả sau 0,38 giây.

Theo kinh nghiệm mua nhà vi bằng cộng với những thông tin trên đủ cho thấy những kẻ lừa đảo đã lợi dụng cơ quan Thừa phát lại cũng như việc lập vi bằng để trục lợi ngày càng nhiều dù không có quyền sở hữu cũng như hoàn toàn nắm giữ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà mà họ đăng bán.

Thông thường, nhà vi bằng là những căn nhà được mua bán dưới hình thức “ba chung” (có chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung giấy phép xây dựng, và cũng cùng chung số nhà). Đồng thời, hình thức mua nhà này được thực hiện lặp đi lặp lại, được nhiều người truyền tay nhau bằng các loại giấy tờ không đúng quy định, không đủ cơ sở pháp lý.

Theo quy định của pháp luật, việc mua bán nhà đất phải có hợp đồng chứng thực ở văn phòng công chứng. Vì vậy, việc mua nhà bằng cách lập vi bằng được cho là không có giá trị pháp lý vì đã không tuân thủ các quy định của pháp luật.

Đất vi bằng có xây nhà được không?

Một thắc mắc thường gặp phải nữa là đất vi bằng có xây nhà được không? Về quy định, các lô đất được giao dịch thông qua vi bằng không có tính ràng buộc về mặt giấy tờ nhưng có nguy cơ xảy ra kiện tụng với chủ cũ hoặc bên thứ ba. 

Ví dụ, nếu bên A mua đất của bên B thông qua vi bằng và đang thực hiện xây nhà nhưng trong quá trình đó lại xuất hiện một người khác cũng có vi bằng mua đất của bên B. Lúc đó ngôi nhà đang xây dựng thì sẽ bị đình chỉ thi công. Trong trường hợp đã xây dựng xong thì kết quả xấu nhất sau khi tranh chấp là người chủ mới có thể phải phá bỏ công trình kiến ​​trúc để trả lại đất.

Trên đây là toàn bộ nội dung xoay quanh chủ đề “Nhà vi bằng là gì?” cũng như các quy định xoay quanh việc mua bán nhà vi bằng, tính pháp lý và những rủi ro khi mua bán loại hình nhà ở này. Hy vọng đã cung cấp đến bạn những thông tin thực sự hữu ích. 

Trên đây là tất cả những thông tin xoay quanh kinh nghiệm mua nhà vi bằng mà Mahaland muốn chia sẻ đến bạn. Nếu bạn đang có nhu cầu đầu tư, mua bán nhà đất hay mua bán căn hộ một cách an toàn, hoàn toàn minh bạch, đảm bảo về giấy tờ và pháp lý thì đừng ngần ngại lựa chọn Mahaland.vn - Kênh mua bán bất động sản chính chủ. Nếu có nhu cầu đăng tin để mua hay bán nhà, đất, bạn có thể sử dụng dịch vụ chính chủ đăng bán nhà tại Mahaland.vn!

Nguồn: https://plo.vn/vi-bang-khong-co-gia-tri-khi-mua-ban-nha-dat-post673902.html