Nhiều ngân hàng đã đưa ra chương trình hỗ trợ để các gia đình trẻ có thể sở hữu căn nhà đầu tiên với mức chi phí tối ưu, có khi lãi suất chỉ từ 4-8%. Nhưng, đó không phải tất cả! Điều quan trọng nhất mà chúng ta nên tìm kiếm là các thông tin đầy đủ để có bức tranh tổng thể, đặc biệt đối với việc mua nhà là tài sản lớn và quá trình chi trả kéo dài hơn chục năm. Cùng Mahaland.vn tìm hiểu bên dưới!
Mua nhà khi chưa đủ vốn
Hiện nay, để sở hữu một căn nhà tại TP. HCM là điều không dễ dàng.
Giá nhà ở các quận nội thành TP. HCM đều từ 70 triệu đồng/m2 trở lên, ở những quận trung tâm, giá nhà lên đến 100-200 triệu đồng/m2. Để mua một căn nhà trong thành phố, gia đình trẻ cần phải chi từ 4 tỷ đồng. Con số này rất cao so với một gia đình trẻ có mức thu nhập trung bình.
Nếu cạnh tranh về giá, việc mua chung cư sẽ có mức giá tốt hơn và được hỗ trợ nhiều chính sách vay hợp tác giữa ngân hàng và chủ đầu tư.
Theo tôi, việc tính toán khả năng tài chính và chi trả rất quan trọng, dù lãi suất có thấp như thế nào. Nếu tổng thu nhập của vợ chồng là 50 triệu đồng/tháng, hãy lựa chọn giải pháp tiền trả thuê/mua nhà của bạn không quá 30-40% thu nhập (~ max 20 triệu đồng).
Trong đó, chi phí này đã bao gồm cả tiền gốc và lãi phải trả ngân hàng khi bạn quyết định mua bán nhà đất. Đồng thời các bạn chỉ thấy quảng cáo lãi suất "cố định", nên hãy tìm hiểu đầy đủ thông tin, nhất là với lãi suất thả nổi của ngân hàng khi bạn vay dài hạn.
Lãi suất cố định khi mua nhà là gì?
Tôi giả định một ví dụ cụ thể, gia đình bạn A đã tiết kiệm được số vốn 500 triệu đồng, mức thu nhập hằng tháng của gia đình là 50 triệu và đang cần mua nhà.
Giá căn hộ là 2 tỷ đồng, trừ đi 500 triệu đồng bạn A đã có, bạn A vay thêm ngân hàng 1,5 tỷ tiếp theo để mua căn hộ (tuỳ theo ngân hàng thẩm định khả năng tài chính của bạn mà con số 1,5 tỷ có thể thay đổi)
Ngân hàng đã đồng ý cho vay với lãi suất thấp 6%/năm cố định trong 12 tháng đầu tiên, thời hạn vay của bạn A là 10 năm. Như vậy, bạn A tính chi phí mình phải trả nợ vay ngân hàng như sau:
+ Tiền gốc: 1,5 tỷ/ 120 tháng = 12,5 triệu/tháng
+ Tiền lãi cố định năm đầu tiên: (1,5 tỷ x 6%)/12 tháng = 7,5 triệu/tháng
+ Tổng chi phí hàng tháng trong 1 năm đầu tiên: 12,5 triệu + 7,5 triệu = 20 triệu/tháng
Với mức chi phí này, gia đình bạn A có thể chi trả được nếu mức thu nhập giữ nguyên như trên. Tuy nhiên, đây là con số lý tưởng trong năm đầu tiên.
Qua đến kỳ thứ 2, khi đã hết thời hạn lãi suất cố định, gia đình bạn A sẽ trả khoản nợ vay theo lãi suất thả nổi trong 9 năm còn lại.
Lãi suất thả nổi từ năm thứ hai thường được tính dựa trên lãi tiết kiệm 12-13 tháng (mức lãi suất cao nhất) và cộng thêm biên độ (người vay phải coi kỹ trong hợp đồng vay và khế ước nhận nợ).
Hiện nay mức lãi tiết kiệm 12-13 tháng của ngân hàng rơi vào 6-7%, biên độ lãi suất dao động từ 3-4%/năm. Các chỉ số này được thông báo từ các ngân hàng và người vay cần phải nắm thông tin từng năm để đảm bảo khả năng chi trả của mình.
Sau khi kết thúc năm đầu, dư nợ gốc của gia đình A còn 1,35 tỷ với mức lãi suất thả nổi trong năm thứ 2 dự đoán là 10%/năm. Chi phí hằng tháng đã thay đổi:
+ Tiền lãi theo lãi suất mới: (Số dư nợ gốc giảm dần sau năm 1 x 10%)/12 tháng = 11,25 triệu/tháng.
+ Tổng chi phí hàng tháng của năm 2: 12,5 triệu + 11,25 triệu = 23,75 triệu/tháng.
Nếu phải trả ngân hàng 23,75 triệu/tháng, các chi tiêu trong đình bạn A bắt buộc phải bị cắt giảm đáng kể. Giờ đây, con số đã có thể hơn 40% khả năng chi trả của gia đình.
Dựa trên bảng dự toán, bạn có thể thấy tổng giá trị thật sự của căn hộ gia đình bạn A là 2 tỷ 699 (2 tỷ 199 + 500 triệu vốn góp).
Nếu bạn mua nhà để đầu tư, bạn nên xem xét có thể bán căn hộ hơn mức giá này trong tương lai không? Nếu không thì việc đầu tư đó không hiệu quả.
Xem thêm về: So sánh lãi suất vay mua nhà
Cần lưu ý gì khi quyết định vay
Từ ví dụ của gia đình bạn A, tôi có thể đưa ra một vài lời khuyên để các bạn cân nhắc khi quyết định tiếp tục thuê hoặc vay mua nhà:
- Không nên vay số tiền quá 50% giá trị căn nhà, có nghĩa bạn cần tích lũy dành dụm để có đủ 40-50% góp vốn mua nhà.
- Tiếp tục tiết kiệm/đầu tư để có số vốn tối ưu hơn, ưu tiên giảm thiểu thời gian vay để giảm chi phí lãi suất vay.
- Tận dụng thời điểm lãi suất cố định ban đầu để cố gắng trả phần gốc nhiều nhất có thể nhưng hãy xem xét thêm chính sách của ngân hàng. Một số các ngân hàng sẽ có phí phạt trả nợ trước hạn khoảng 2% trên dư nợ còn lại.
- Trước khi mua, bạn có thể thuê ở thử vài tuần hay vài tháng xem nhà có phù hợp và đúng như những gì được quảng cáo không (chỉ phù hợp với những nơi đã giao căn hộ).
- Một số ứng dụng công nghệ bất động sản Fintech/Proptech (property technology) với hợp đồng thuê để mua có thể là lựa chọn cho ai không quyết định được việc mua hay thuê. Mỗi tháng, bạn vừa trả phí thuê vừa góp tiền mua nhà trong 10-20 năm tùy chọn. Hoặc những nền tảng khác cho phép góp vốn mua chung bất động sản với các nhà đầu tư khác với vốn chỉ vài chục triệu/phần.
Thực tế, lãi suất mua nhà hiện nay đang ở mức thấp nhất trong 15 năm qua. Tuy nhiên, lãi suất thấp là chưa đủ để quyết định vay mua nhà, các bạn có thể tận dụng những lợi ích này để trả nợ vay sao cho tối ưu bằng cách tính toán khả năng tài chính. Khi cân nhắc lựa chọn các giải pháp, bạn cũng có thể lập bảng tính như ví dụ về gia đình bạn A để lường trước những tình huống tài chính có thể xảy ra.
Vay nợ đã là vấn đề không của riêng người nào khi bắt đầu cân nhắc mua nhà, tuy nhiên nếu tìm hiểu kỹ các thông tin vẫn có thể giúp bạn tránh được những điều không đáng có xảy ra.
Vì sao nên mua nhà trả góp?
Nên vay mua nhà trả góp vì những lý do sau:
- Vay mua nhà trả góp giúp bạn tiết kiệm được khoản phí lớn so với việc mua nhà trả thẳng.
- Rút ngắn thời gian sở hữu nhà ở.
- Giá trị nhà đất có thể gia tăng trong tương lai.
- Giảm thiểu tối đa tình trạng “chôn vốn”.
- Chủ động thanh toán tiền nhà mỗi tháng.
Cụ thể:
Vay mua nhà trả góp giúp bạn tiết kiệm được khoản phí lớn so với việc mua nhà trả thẳng
So với việc trả 100% cho 1 ngôi nhà, bạn có thể tiết kiệm lên đến 50% các chi phí ban đầu cho việc mua nhà trả góp. Lúc đó, bạn có thể dùng số tiền còn lại cho các kênh đầu tư khác.
Theo số liệu từ Statista, vào 6 tháng đầu năm 2021, có đến 24% số người ở Việt Nam vay tiền để mua, đầu tư vào nhà đất, bất động sản. Tỷ lệ này chỉ sau số lượng người vay tiền vì chi tiêu cá nhân (37%), phòng những trường hợp cấp bách (33%) và cho việc kinh doanh (25%).
Thế nhưng, để mua nhà trả góp, bạn cũng cần phải trả trước một khoản tiền nhất định, và tiết kiệm được một khoản tiền như thế cũng là một vấn đề không hề dễ dàng. Vậy nên, Mahaland chúng tôi mới đưa ra đề xuất Cách tiết kiệm tiền mua nhà sao cho hợp lý nhất! Ở những phần tiếp theo, Mahaland sẽ so sánh lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng lớn để bạn tham khảo nhanh chóng.
Rút ngắn thời gian sở hữu nhà ở
Với phương pháp vay mua nhà trả góp, bạn rút ngắn được thời gian được sở hữu ngôi nhà tới 10 hoặc 20 năm khi chỉ phải chi trả 50-70% giá trị. Khoản tiền còn lại có thể thanh toán dần theo tiến độ cam kết.
Cụ thể, thay vì bạn mất 10-20 năm mới có thể ở được, thì với phương thức trả góp, bạn có thể bắt đầu ở ngay lập tức, số tiền vẫn sẽ được trả phân theo từng tháng, tùy theo mức lãi suất vay ngân hàng mua nhà mà từng ngân hàng quy định.
Giá trị nhà đất có thể gia tăng trong tương lai
Theo VietNam Finance, giá trị của chung cư, nhà đất Hà Nội tăng dần theo mỗi năm từ 0.4 đến 4.3 triệu/mét vuông (từ 2018-2020). Trong đó,
- Giá căn hộ cao cấp tăng từ 36.5 triệu/mét vuông (Quý IV/2018) đến 36.9 triệu/mét vuông (Quý IV/2020).
- Giá căn hộ trung cấp tăng từ 29.0 triệu/mét vuông (Quý IV/2018) đến 31.2 triệu/mét vuông (Quý IV/2020).
- Giá căn hộ cao cấp tăng từ 20.5 triệu/mét vuông (Quý IV/2018) đến 24.8 triệu/mét vuông (Quý IV/2020).
Ngoài ra, giá trị của chung cư, nhà đất TP Hồ Chí Minh tăng dần theo mỗi năm. Cụ thể, giá bán căn hộ bình dân đã được đẩy lên thành phân khúc trung cấp. Giá bán căn hộ trung cấp tăng mạnh (so với năm 2019 tăng 26,5% và so với năm 2018 tăng 50,7%)
Đây cũng là 1 phần lý do vì sao nên vay mua nhà trả góp, để số tiền còn lại để đi đầu tư.
Giảm thiểu tối đa tình trạng "chôn vốn"
Bạn có thể chia khoản tiền tiết kiệm của mình thành 2 phần để giảm thiểu tối đa tình trạng “chôn vốn” vào một tài sản. Một phần dùng thanh toán 50% giá trị ngôi nhà, phần còn lại dùng đầu tư để sinh lợi nhuận. Phần lợi nhuận này bạn có thể dùng để chi trả cho khoản vay còn lại hoặc nếu dư ra có thể tiết kiệm và sử dụng trong các trường hợp khẩn cấp.
Thế nên, ngay cả khi bạn hoàn toàn có khả năng thanh toán 100% giá trị ngôi nhà thì việc vay mua nhà trả góp cũng được cho là giải pháp tối ưu hơn.
Chủ động thanh toán tiền nhà mỗi tháng
So với việc vay mua nhà trả một lần và vay mua nhà trả góp, rõ ràng phương án thứ hai sẽ khiến bạn dễ thở hơn: Thanh toán một khoản vay lớn được chia nhỏ trong một thời gian khá dài giúp bạn lên kế hoạch chi dùng, tiết kiệm tiền hiệu quả hơn và chủ động thanh toán tiền nhà mỗi tháng mà không quá bị áp lực về mặt tài chính.
Đây là một số lợi ích tuyệt vời cần xem xét khi đầu tư vào bất động sản. Với một khoản ngân sách hoặc khoản tiền tiết kiệm nhỏ, vay mua nhà trả góp cung cấp cho bạn giải pháp tối ưu nhất để bắt đầu đầu tư cho lợi ích tài chính lâu dài.
Vậy thì một vấn đề cần nên cân nhắc ở đây,
- Vay tiền mua nhà trả góp sẽ trả tiền gốc lẫn lãi suất ngân hàng vay mua nhà mỗi tháng.
- Thuê nhà sẽ trả tiền nhà mỗi tháng (thông thường là ít hơn vay tiền mua nhà trả góp).
Post A Comment:
0 comments: